Kündigung wegen Eigenbedarf – wie lange muss man drin wohnen?
Kündigung wegen Eigenbedarf wie lange muss man drin wohnen? Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist für viele Mieter ein Schock – und für Vermieter eine rechtlich sensible Angelegenheit. Wer als Vermieter Eigenbedarf anmeldet, muss strenge Voraussetzungen erfüllen, sonst droht die Kündigung, als unwirksam zu gelten. Doch was passiert eigentlich nach der Kündigung?
Wie lange muss der Vermieter nach einer Eigenbedarfskündigung tatsächlich in der Wohnung wohnen bleiben, und was droht, wenn er sie bald wieder vermietet? Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Regeln, Fristen und Rechte für Mieter und Vermieter, damit niemand in rechtliche Fallen tappt.
Was bedeutet eine Kündigung wegen Eigenbedarf genau?
Eine Eigenbedarfskündigung liegt vor, wenn der Vermieter einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigt, um die Wohnung selbst oder für nahe Familienangehörige zu nutzen. Das kann beispielsweise gelten für Kinder, Eltern, Enkel oder Geschwister – aber nicht für entfernte Verwandte oder Freunde.
Der Grund für die Eigenbedarfskündigung muss berechtigt, konkret und nachvollziehbar sein. Ein bloßer Wunsch reicht nicht. Außerdem muss der Vermieter den Eigenbedarf im Kündigungsschreiben genau begründen – inklusive Angabe der Person, die einziehen soll, und des Nutzungszwecks.
Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Ein Vermieter darf Eigenbedarf anmelden, wenn er die Wohnung für sich selbst oder enge Angehörige benötigt. Laut § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist das zulässig, wenn berechtigte Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses bestehen.
Beispiele für berechtigten Eigenbedarf:
- Ein Vermieter will selbst in seine Immobilie ziehen.
- Die Tochter oder der Sohn benötigt eine Wohnung am Studienort.
- Die Eltern des Vermieters sollen im Alter näher bei der Familie wohnen.
Allerdings darf der Vermieter nicht willkürlich kündigen. Wenn er mehrere Wohnungen besitzt, muss er nachweisen, warum gerade die gekündigte Wohnung benötigt wird.
Kündigung wegen Eigenbedarf – Wie lange muss man drin wohnen?
Hier liegt die wichtigste Frage: Wie lange muss der Vermieter nach einer Eigenbedarfskündigung tatsächlich in der Wohnung wohnen?
Das Gesetz schreibt keine genaue Mindestdauer vor. Nach der Rechtsprechung gilt jedoch:
- Der Vermieter muss ernsthaft die Absicht haben, die Wohnung dauerhaft zu nutzen.
- Ein Aufenthalt von weniger als sechs Monaten gilt meist als vorgetäuschter Eigenbedarf.
- Gerichte gehen davon aus, dass der Vermieter mindestens 2–3 Jahre dort wohnen sollte, um den Eigenbedarf glaubhaft zu machen.
Beispiel: Zieht der Vermieter nach einer Eigenbedarfskündigung ein, verlässt die Wohnung aber schon nach wenigen Monaten wieder oder vermietet sie neu, kann der Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf fordern.
Was passiert, wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war?
Wenn sich herausstellt, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, ist die Kündigung unwirksam. Der Mieter kann Schadensersatz verlangen, insbesondere für Kosten fürs Umziehen, höhere Miete in der neuen Wohnung und eventuell Anwaltskosten.
Typische Fälle von vorgetäuschtem Eigenbedarf:
- Die Wohnung wird nach kurzer Zeit an jemand anderen vermietet.
- Der Vermieter zieht nie ein oder nutzt sie nur sporadisch.
- Der angebliche Eigenbedarf bestand nie ernsthaft.
In solchen Fällen haben Mieter das Recht, gegen die Kündigung zu klagen und nachzuweisen, dass der Eigenbedarf nicht echt war.
Welche Kündigungsfrist gilt bei Eigenbedarf?
Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB):
| Mietdauer | Kündigungsfrist des Vermieters |
|---|---|
| Bis 5 Jahre | 3 Monate |
| 5–8 Jahre | 6 Monate |
| Mehr als 8 Jahre | 9 Monate |
Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit die Frist zum Ende des übernächsten Monats läuft.
Wann darf der Vermieter nach Eigenbedarf wieder vermieten?
Auch hier gilt kein fester Zeitraum. Grundsätzlich darf der Vermieter wieder vermieten, sobald der ursprüngliche Eigenbedarf entfällt – etwa, wenn die Bedarfsperson auszieht.
Allerdings prüfen Gerichte genau, ob der ursprüngliche Eigenbedarf tatsächlich bestanden hat. Wird die Wohnung kurz nach dem Auszug des Mieters wieder vermietet, kann das als Hinweis auf vorgetäuschten Eigenbedarf gewertet werden.
Faustregel: Vermieter sollten mindestens 2 Jahre selbst in der Wohnung leben, bevor sie neu vermieten. Andernfalls riskieren sie eine Schadensersatzklage durch den ehemaligen Mieter.
Kündigung wegen Eigenbedarf – Wie lange muss man drin wohnen: Rechte
Mieter haben mehrere Schutzrechte, wenn sie eine Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten:
- Widerspruchsrecht: Der Mieter kann nach § 574 BGB der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet – z. B. hohes Alter, Krankheit oder fehlende Ersatzwohnung.
- Prüfrecht: Der Mieter darf vom Vermieter Belege für den Eigenbedarf verlangen, etwa Nachweise zur Bedarfsperson.
- Fristverlängerung: Unter bestimmten Umständen kann das Gericht den Auszugstermin verlängern, etwa bei sozialer Härte.
Zudem kann der Mieter nachträglich Schadensersatz fordern, wenn sich der Eigenbedarf als vorgetäuscht herausstellt.
Wie kann der Mieter die Kündigung prüfen lassen?
Der erste Schritt nach Erhalt einer Eigenbedarfskündigung sollte immer die juristische Prüfung sein. Ein Anwalt für Mietrecht kann:
- Die Wirksamkeit der Kündigung prüfen
- Die Begründung des Eigenbedarfs bewerten
- Einen Widerspruch gegen die Kündigung einlegen
- Beweise für vorgetäuschten Eigenbedarf sichern
Wichtig: Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich beim Vermieter eingehen.
Welche Voraussetzungen müssen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung erfüllt sein?
Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn alle folgenden Bedingungen erfüllt sind:
-
Der Eigenbedarf ist berechtigt und konkret begründet.
-
Die Bedarfsperson gehört zum Familienkreis oder engen Haushalt des Vermieters.
-
Die Kündigungsfrist wurde eingehalten.
-
Die Begründung ist schriftlich und nachvollziehbar.
-
Der Vermieter nutzt die Wohnung anschließend tatsächlich selbst.
Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist die Kündigung anfechtbar oder unwirksam.
Was gilt, wenn der Mieter nicht auszieht?
Zieht der Mieter nach Ablauf der Frist nicht aus, kann der Vermieter Räumungsklage einreichen. Das Gericht prüft dann, ob der Eigenbedarf rechtmäßig ist. Stellt sich heraus, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, wird die Klage abgewiesen und der Vermieter muss die Kosten tragen.
Was sollten Vermieter beachten, um rechtssicher zu handeln?
Vermieter sollten bei einer Eigenbedarfskündigung immer sorgfältig vorgehen, um spätere Konflikte zu vermeiden:
- Eigenbedarf gut begründen und dokumentieren.
- Keine voreilige Kündigung, solange Alternativen bestehen.
- Nach Einzug mindestens 2–3 Jahre wohnen bleiben.
- Kommunikation mit dem Mieter sachlich und transparent halten.
Eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung kann teuer werden – sowohl finanziell als auch rechtlich.
Fazit – Wie lange muss man nach einer Eigenbedarfskündigung in der Wohnung wohnen?
Wer als Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigt, sollte die Absicht haben, langfristig dort zu wohnen. Zwar gibt es keine gesetzliche Mindestdauer, doch Gerichte sehen einen Aufenthalt von weniger als 6 Monaten als kritisch an. Um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollte der Vermieter mindestens 2 Jahre in der Wohnung bleiben, bevor eine Neuvermietung erfolgt.
FAQs: „Kündigung wegen Eigenbedarf wie lange muss man drin wohnen?“
Wie lange muss man bei Eigenbedarf wohnen bleiben?
Es gibt keine feste gesetzliche Frist, aber die Nutzung sollte dauerhaft und ernsthaft sein. Gerichte sehen eine Wohnzeit von mindestens zwei Jahren als glaubwürdig an. Zieht der Vermieter nach kurzer Zeit wieder aus, droht Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf.
Wann darf man nach Eigenbedarf wieder vermieten?
Erst, wenn der Eigenbedarf tatsächlich entfällt – z. B. wenn die Bedarfsperson auszieht. Wer die Wohnung schon nach wenigen Monaten wieder vermietet, riskiert, dass der Mieter Schadensersatz fordert, da der Eigenbedarf nicht echt war.
Kann ein Mieter in Österreich wegen Eigenbedarfs kündigen?
Ja, auch in Österreich kann ein Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen, allerdings nur mit gerichtlicher Genehmigung und unter Angabe berechtigter Gründe. Der Mieter kann Widerspruch einlegen, wenn die Kündigung eine unzumutbare Härte darstellt.
Welche Rechte hat ein Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung?
• Widerspruch nach § 574 BGB bei sozialer Härte
• Einsicht in die Eigenbedarfsbegründung
• Fristverlängerung bei Krankheit oder Alter
• Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf
