Vermieter betritt unerlaubt Wohnung: Hausfriedensbruch oder Zutrittsrecht?

Stell dir vor, du kommst nach Hause, und dein Vermieter war ohne Ankündigung in deiner Wohnung. Gruselig? Auf jeden Fall. Und vor allem: nicht erlaubt.

Wenn ein Vermieter unerlaubt die Wohnung betritt, ist das nicht nur ein massiver Eingriff in deine Privatsphäre, sondern kann auch rechtliche Folgen haben – für den Vermieter. In diesem Beitrag erfährst du, was erlaubt ist, was nicht, welche Rechte du hast und wie du dich wehren kannst.

Mieter: Hausrecht und Privatsphäre stehen an erster Stelle

Als Mieter hast du das volle Hausrecht in deiner Wohnung – ganz egal, wem sie gehört. Das bedeutet: Niemand, auch nicht der Eigentümer oder Vermieter, darf die Wohnung einfach betreten, ohne deine ausdrückliche Zustimmung.

Privatsphäre des Mieters ist gesetzlich geschützt

Deine Privatsphäre in der Mietwohnung wird vom Grundgesetz und vom Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geschützt. Das bedeutet: Ohne triftigen Grund und vorherige Ankündigung darf niemand in deine vier Wände – auch nicht der Vermieter. Und schon gar nicht spontan oder ungefragt.

Vermieter betritt unerlaubt Wohnung: Was darf er – und was nicht?

Der Vermieter hat grundsätzlich kein generelles Besichtigungsrecht. Er darf nicht nach Belieben kontrollieren, wie du wohnst oder ob du dein Geschirr spülst.

Das Betreten der Wohnung durch den Vermieter ist nur in Ausnahmefällen erlaubt – und auch dann nur mit bestimmten Regeln.

Darf der Vermieter die Wohnung einfach betreten?

Ganz klar: Nein! Der Vermieter darf die Wohnung nicht ohne triftigen Grund betreten. Zulässige Gründe wären zum Beispiel:

• Eine notwendige Reparatur

• Ein Verdacht auf Schaden an der Wohnung (z. B. Wasserrohrbruch)

• Geplante Besichtigungen bei Mieterwechsel oder Verkauf

Selbst dann gilt: Der Zutritt muss angekündigt und mit dir abgestimmt werden. Ein „Ich war nur mal schauen“ ist keine gültige Begründung.

Wohnung betreten: Was gilt rechtlich?

Ankündigung ist Pflicht

Der Vermieter muss den Zutritt schriftlich ankündigen, am besten mehrere Tage im Voraus. Der konkrete Termin sollte mit dir abgesprochen werden – spontane Hausbesuche sind tabu.

Zutritt verweigert? Deine Rechte

Du darfst dem Vermieter den Zutritt verweigern, wenn du keine Ankündigung erhalten hast oder keinen triftigen Grund siehst. Selbst wenn er auf seinem „Besichtigungsrecht“ besteht: Ohne deine Zustimmung muss er draußen bleiben.

Hausfriedensbruch: Wenn der Vermieter einfach reingeht

Was kann ich tun, wenn mein Vermieter Hausfriedensbruch begeht?

§ 123 StGB regelt es ganz deutlich: Wer gegen den Willen des Berechtigten eine Wohnung betritt, macht sich wegen Hausfriedensbruch strafbar. Du kannst also:

• Anzeige bei der Polizei erstatten

• Schadensersatz fordern, wenn etwa Gegenstände beschädigt wurden

• Abmahnung oder fristlose Kündigung einreichen (ja, auch Mieter dürfen kündigen!)

Besichtigungsrecht: Nur mit Regeln

Wer darf die Wohnung betreten?

Neben dem Vermieter können in Ausnahmefällen auch Handwerker, Makler oder potenzielle Käufer Zutritt erhalten – aber nur mit deiner Erlaubnis und nach Terminabsprache. Das bedeutet:

• Kein Zutritt ohne dich

• Keine Schlüsselweitergabe

• Keine Besichtigung, wenn du „nein“ sagst

Besichtigungstermine: Wie oft ist erlaubt?

Der Vermieter darf nicht ständig Besichtigungen organisieren. Ein paar Mal während der Mietzeit – zum Beispiel bei Verkauf oder Neuvermietung – sind in Ordnung. Alles darüber hinaus wird schnell zur Zumutung, die du nicht dulden musst.

Zustimmung des Mieters: Ohne sie geht gar nichts

Ohne deine ausdrückliche Zustimmung darf der Vermieter keine Schlüssel benutzen, um die Wohnung zu betreten – auch wenn er technisch einen besitzt. Der Besitz eines Schlüssels bedeutet nicht das Recht, ihn zu verwenden. Wer es doch tut, handelt unberechtigt.

Vermieter betritt die Wohnung unerlaubt – was tun?

Wenn dein Vermieter die Wohnung einfach betritt, solltest du:

1. Beweise sichern (z. B. Fotos, Nachrichten, Zeugen)

2. Schriftlich widersprechen und klar machen, dass das Verhalten nicht akzeptiert wird

3. Rechtsberatung einholen (z. B. beim Mieterschutzbund)

4. Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch (§ 123 StGB) prüfen

5. Mietminderung in Erwägung ziehen

Mietrecht: Das sagt das Gesetz

Laut § 535 BGB schuldet der Vermieter dem Mieter die Überlassung der Wohnung zum Gebrauch – und zwar ungestört. Wenn der Vermieter ständig reinschneit, verletzt er seine Pflicht.

Mietwohnung = Dein Rückzugsort

Egal, wie sehr der Vermieter seine Immobilie liebt – solange du Mieter bist, ist es dein Zuhause. Das bedeutet: Du entscheidest, wer rein darf und wann.

Vermieter darf nur mit triftigem Grund

Ein Vermieter darf die Wohnung nur dann betreten, wenn:

• Es einen konkreten Anlass gibt

• Der Termin schriftlich angekündigt wurde

• Du zustimmst

Alles andere ist unerlaubt, eventuell sogar rechtswidrig.

Vermieter nicht in die Wohnung lassen – darfst du das?

Ja! Du bist rechtlich nicht verpflichtet, den Vermieter spontan oder unangekündigt hereinzulassen. Es sei denn, es liegt ein Notfall vor – z. B. ein Wasserrohrbruch oder Brandgefahr. Dann darf der Vermieter (oder Feuerwehr) ausnahmsweise auch ohne Zustimmung rein.

Vermieter hält sich nicht an Regeln – was nun?

Wenn dein Vermieter dich ignoriert oder sogar mehrfach unerlaubt in die Wohnung geht, solltest du:

• Ihn schriftlich abmahnen

• Ihn ggf. bei wiederholtem Verstoß anzeigen

• Bei starker Störung eine außerordentliche Kündigung prüfen

• Hilfe von einem Fachanwalt für Mietrecht holen

Ungefragt, unangekündigt, unberechtigt: So wehrst du dich

Einmal ist schon zu viel: Wenn dein Vermieter ohne deine Zustimmung deine Wohnung betritt, solltest du sofort reagieren. Lass dir deine Privatsphäre nicht nehmen und mach deutlich, dass du deine Rechte kennst.

Dürfen Vermieter einen Zweitschlüssel behalten?

Theoretisch ja, praktisch nein. Der Schlüssel darf nur im absoluten Notfall benutzt werden – und auch das nur, wenn du z. B. im Urlaub bist und vorher ausdrücklich zugestimmt hast. Alles andere ist ein No-Go.

Wohnung durch den Vermieter kontrollieren lassen?

Nur mit deiner Zustimmung. Der Vermieter darf nicht „mal eben“ reinschauen, ob du ordentlich putzt oder die Küche sauber ist. Deine Wohnung ist kein Kontrollobjekt, sondern dein Zuhause.

Fazit: Vermieter betritt unerlaubt Wohnung – keine Kleinigkeit!

Wenn dein Vermieter unerlaubt die Wohnung betritt, ist das kein Kavaliersdelikt, sondern ein massiver Eingriff in dein Recht auf Privatsphäre.

Du bist nicht verpflichtet, das zu dulden – ganz im Gegenteil: Du hast viele Möglichkeiten, dich zu wehren, von der Abmahnung bis zur Anzeige wegen Hausfriedensbruch.

Denk dran: Du hast als Mieter das volle Hausrecht, deine Wohnung ist dein Rückzugsort. Lass dich nicht einschüchtern – setz deine Rechte durch!