Darf der Vermieter die Gebäudeversicherung auf den Mieter umlegen? Alles, was Mieter jetzt wissen sollten
Darf der Vermieter die Gebäudeversicherung auf den Mieter umlegen? Viele Mieter staunen, wenn sie auf ihrer Nebenkostenabrechnung plötzlich die Gebäudeversicherung entdecken. Doch ist das überhaupt erlaubt? Darf der Vermieter die Gebäudeversicherung auf den Mieter umlegen, und wenn ja – in welchem Umfang?
In diesem Artikel erfährst du, wann die Umlage rechtens ist, was der Mietvertrag dazu regeln muss und wie Mieter überprüfen können, ob die Berechnung korrekt ist. Außerdem klären wir, welche Versicherungen nicht umgelegt werden dürfen und wie du dich gegen überhöhte oder unzulässige Kosten wehrst.
Was ist eine Gebäudeversicherung überhaupt?
Die Gebäudeversicherung schützt die Immobilie des Vermieters vor Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm oder Hagel. Sie gehört zu den wichtigsten Policen, wenn es um den Erhalt einer Immobilie geht. Versichert sind in der Regel das Gebäude, fest verbaute Bestandteile (z. B. Dach, Fenster, Heizungsanlagen) und in manchen Fällen auch Nebengebäude wie Garagen.
Die Versicherung dient also in erster Linie dem Schutz des Eigentümers – nicht des Mieters. Dennoch dürfen Vermieter die Kosten der Gebäudeversicherung teilweise auf die Mieter umlegen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Darf der Vermieter die Gebäudeversicherung auf den Mieter umlegen?
Ja, grundsätzlich darf der Vermieter die Kosten der Gebäudeversicherung auf die Mieter umlegen, sofern diese in der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) als umlagefähige Nebenkosten aufgeführt sind. Voraussetzung ist, dass diese Regelung im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde.
Die Betriebskosten müssen außerdem laufend entstehen, also regelmäßig wiederkehrende Zahlungen sein. Einmalige Kosten – etwa für den Neuabschluss oder die Änderung einer Police – darf der Vermieter nicht umlegen.
Beispiel:
Wenn der Vermieter jährlich 750 Euro für die Gebäudeversicherung zahlt, darf er diese Summe anteilig auf alle Mieter der Immobilie verteilen, meist nach Wohnfläche (z. B. pro Quadratmeter).
Welche Arten von Gebäudeversicherungen sind umlagefähig?
Laut Betriebskostenverordnung zählen die folgenden Versicherungskosten zu den umlagefähigen Positionen:
- Wohngebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasserschäden
- Elementarschadenversicherung (z. B. Überschwemmung, Erdrutsch, Lawinen)
- Haftpflichtversicherung für das Gebäude, etwa Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
Diese Versicherungen gelten als Schutz des gesamten Hauses, von dem auch die Mieter profitieren. Daher dürfen sie in der Nebenkostenabrechnung erscheinen, solange die Verteilung transparent und vertraglich geregelt ist.
Darf der Vermieter die Gebäudeversicherung auf den Mieter umlegen – Welche?
Nicht jede Versicherung darf auf die Mieter umgelegt werden. Zu den nicht umlagefähigen Versicherungskosten gehören:
- Hausratversicherung – sie schützt nur das private Eigentum des Mieters.
- Rechtsschutzversicherung des Vermieters.
- Mietausfallversicherung oder Vermieterausfallversicherung, die nur dem Vermieter selbst nützt.
- Bauleistungsversicherung (z. B. bei Sanierungen oder Umbauten).
Diese Versicherungen zählen nicht zu den laufenden Betriebskosten und sind daher nicht umlagefähig.
Was muss im Mietvertrag stehen?
Damit die Gebäudeversicherung auf den Mieter umgelegt werden darf, muss dies klar im Mietvertrag geregelt sein. Typische Formulierungen sind:
„Der Mieter trägt die Kosten der Gebäudeversicherung als Teil der Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV.“
Fehlt eine solche Klausel, darf der Vermieter die Versicherungskosten nicht nachträglich auf den Mieter übertragen. Mieter sollten daher ihren Vertrag sorgfältig prüfen und bei Unklarheiten schriftlich nachfragen.
Wie wird die Umlage der Gebäudeversicherung berechnet?
Die Verteilung der Versicherungskosten erfolgt in der Regel anteilig nach Wohnfläche. Beispiel:
| Wohnung | Wohnfläche (m²) | Anteil an der Gesamtfläche | Jahreskosten | Anteil pro Mieter |
|---|---|---|---|---|
| Wohnung 1 | 50 m² | 25 % | 750 € | 187,50 € |
| Wohnung 2 | 100 m² | 50 % | 750 € | 375 € |
| Wohnung 3 | 50 m² | 25 % | 750 € | 187,50 € |
Der Mieter der größeren Wohnung zahlt also anteilig mehr, da seine Wohnfläche einen größeren Anteil am Gebäude darstellt.
Was ist, wenn der Vermieter überhöhte Versicherungskosten abrechnet?
Mieter haben das Recht, die Abrechnung einzusehen und eine Kopie der Versicherungspolice zu verlangen. So lässt sich prüfen, ob die Prämie angemessen und marktüblich ist.
Nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 BGB) muss der Vermieter die Versicherung zu einem wirtschaftlich vertretbaren Tarif abschließen. Überteuerte oder unnötig umfangreiche Policen darf er nicht auf die Mieter umlegen.
Sollte der Verdacht bestehen, dass der Vermieter unzulässige Kosten berechnet, können Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung Widerspruch einlegen.
Was gilt bei Eigentümerwechsel oder Neuabschluss der Versicherung?
Wechselt der Eigentümer oder schließt der Vermieter eine neue Wohngebäudeversicherung ab, ändert das grundsätzlich nichts an der Umlagefähigkeit. Entscheidend bleibt, dass die Versicherungskosten regelmäßig anfallen und im Mietvertrag vereinbart sind.
Ein einmaliger Betrag, etwa eine Nachzahlung oder Rückerstattung, darf dagegen nicht einfach umgelegt werden. Diese Posten müssen korrekt in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesen werden.
Müssen Mieter eine eigene Versicherung abschließen?
Die Gebäudeversicherung schützt das Haus – aber nicht die persönlichen Gegenstände des Mieters. Für den eigenen Besitz ist die Hausratversicherung zuständig, die jeder Mieter selbst abschließen sollte. Sie deckt Schäden an Möbeln, Kleidung oder Elektronik ab, z. B. nach einem Brand oder Wasserschaden.
Manche Vermieter empfehlen zusätzlich eine private Haftpflichtversicherung, falls der Mieter versehentlich Schäden am Gebäude verursacht. Eine Pflicht besteht aber nicht.
Darf der Vermieter die Gebäudeversicherung auf den Mieter umlegen – die Kosten?
Ja – wenn die Prämie für die Gebäudeversicherung steigt, darf der Vermieter die höheren Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung weitergeben. Voraussetzung ist, dass die Versicherungskosten regelmäßig anfallen und im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart sind.
Allerdings muss der Vermieter auch hier das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Er darf also nicht ohne Grund zu einem teureren Anbieter wechseln oder überhöhte Tarife ansetzen.
Was sollten Mieter bei der Nebenkostenabrechnung prüfen?
Wenn die Gebäudeversicherung in der Nebenkostenabrechnung auftaucht, sollten Mieter Folgendes kontrollieren:
- Steht im Mietvertrag, dass die Gebäudeversicherung umlagefähig ist?
- Ist die Versicherung notwendig und marktüblich?
- Wurde die Verteilung korrekt nach Wohnfläche berechnet?
- Enthält die Police nur zulässige Versicherungen (Feuer, Wasser, Sturm, Haftpflicht)?
Sind diese Punkte erfüllt, ist die Umlage in der Regel rechtmäßig.
Fazit – Darf der Vermieter die Gebäudeversicherung auf den Mieter umlegen?
Ja – der Vermieter darf die Gebäudeversicherung auf die Mieter umlegen, sofern dies vertraglich vereinbart und wirtschaftlich vertretbar ist. Mieter sollten ihre Nebenkostenabrechnung prüfen und bei Unklarheiten Einsicht in die Versicherungspolice verlangen. Wichtig ist, dass nur umlagefähige Kosten (Feuer, Wasser, Sturm, Haftpflicht) berücksichtigt werden und keine privaten Versicherungen des Vermieters enthalten sind.
FAQs: „Darf der Vermieter die Gebäudeversicherung auf den Mieter umlegen“
Wie hoch darf die Gebäudeversicherung für den Mieter monatlich sein?
Die Höhe hängt von der Wohnfläche, dem Versicherungstarif und der Gebäudegröße ab. Durchschnittlich liegen die Kosten zwischen 0,50 € und 1,50 € pro Quadratmeter Wohnfläche jährlich.
Beispiel: Bei 80 m² und 1 € pro m² beträgt der Jahresanteil 80 €, also etwa 6,70 € monatlich.
Kann der Vermieter die Gebäudeversicherung komplett auf den Mieter umlegen?
Nein, nur die laufenden Kosten für die Wohngebäudeversicherung dürfen anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Einmalige Kosten für Vertragsabschluss, Selbstbeteiligungen oder Zusatzversicherungen darf der Vermieter nicht komplett weitergeben.
Welche Versicherung darf der Vermieter nicht umlegen?
Nicht umlagefähig sind:
• Hausratversicherung (privat)
• Rechtsschutzversicherung des Vermieters
• Mietausfallversicherung
• Bauleistungsversicherung
Diese Policen schützen ausschließlich den Vermieter und gelten nicht als Betriebskosten.
Kann ich die Kosten für die Gebäudeversicherung in meiner Mietwohnung auf den Mieter umlegen?
Nur wenn du Vermieter bist und die Wohngebäudeversicherung gemäß § 2 Nr. 13 BetrKV als Betriebskosten vereinbart hast. Mieter dürfen diese Kosten nicht selbst weitergeben, sondern zahlen ihren Anteil über die Nebenkostenabrechnung.
